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Q1 アパートを借りていますが、今度退去します。敷金を返してもらえますか。「ガイドライン」というものがあると聞きました。 何かの役に立つのでしょうか。


A1
 賃貸借契約が終了した場合、敷金から賃料の未払分や原状回復費用を差し引いた残額が、退去後、大家さんから借主に返還されます。 ここで問題となるのが、借主がどの範囲まで原状回復義務を負い、その費用を負担するのかということですが、大家さんと借主の間でトラブルになるケースも多いことから、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(平成10年3月)」で、 原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準を示しています。このガイドラインは、法的強制力があるというものではありませんが、多くの裁判で、これに沿った敷金返還等の判決がみられます。



Q2 アパートを退去した時に敷金が殆ど返ってきませんでした。私は喫煙者なのですが、そのためでしょうか?


A2
 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「喫煙自体は、用法違反、善管注意義務違反にあたらず、 クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である、ただし、通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニは、通常損耗とはいえないので、その場合のクロスの張替え費用等は賃借人が負担すべきものと考えられる」としています。そして、 クロス張替えの場合、毀損部分を含む一面分の張替費用について、経過年数を考慮した残存価値相当額を借主の負担とするのが妥当との考え方を示しています。



Q3
 アパートを退去するにあたって、宅建業者から「畳の交換とハウスクリーニングは借主の負担です。 契約書にも書いてあります。」と言われました。契約書をよく読んでいなかったのですが、判を押した以上、こちらの負担になるのでしょうか?


A3
 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、 特約を設けることは契約自由の原則から認められるが、経年変化や通常損耗に対する修繕義務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、1,特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、 合理的理由が存在すること、2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることという要件を満たしていなければ、 その効力を争われることに十分留意すべきであることを示しています。特約の内容をよく見直した上で、宅建業者や大家さんと交渉してみましょう。



Q4
 事務所ビルを貸していますが、テナントが退去することになり、原状回復を求めたところ、 「通常損耗だから負担しない」と言われました。相手方の言い分が正しいのでしょうか?


A4 居住用の建物の賃貸借については、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で原状回復は「賃借人の居住、 使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されていますが、事務所ビル等の事業用の賃貸借に関しては、裁判例で「オフィスビルの場合、通常損耗を含めた原状回復費用を借家人の負担とすることは経済的合理性があり、このような特約が付されている場合には借家人に原状回復義務がある」というものがあります(東京高判平成12年12月27日)。



Q5
 アパートを借りて2年間が過ぎ、更新することになりました。不動産業者から更新料を1か月分払えと言われましたが、どうしても払わなければならないものなのでしょうか?


A5
 更新料は、契約の更新の際、契約更新(合意更新)の対価として、借主から大家さんに支払われる金銭ですが、 特約でその旨定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならないものではありません。当初の契約で更新料に関する取り決めがあったかどうか確認してください。



Q6
 アパートに住んでいます。異常に大きな音でテレビやステレオを聞く隣人がいます。 注意しても聞いてくれないので、出たいと思いますが、払った礼金や引越し代くらいは大家さんから出してもらうことができるでしょうか。


A6
 騒音の問題は明確な基準がなく、解決が難しいのですが、大家さんには入居者に対して良好な環境の賃貸物件を提供する義務がありますから、 そのような行為が何度も繰り返される場合には、まず管理会社を通すなどで、大家さんに相談してみてください。大家さんが放置している場合には、契約を解除し損害賠償を請求できる余地があると考えられます。



Q7
 マンションを借りていたのに、物件が競売されてしまいました。 そういう物件だと教えてくれなかった媒介(仲介)業者に引越し代を請求することができますか。


A7
 媒介業者が、重要事項説明で、 建物に抵当権が設定されていることや競売による差押え登記がされていることを書面により説明しなかった場合は、 媒介業者に対して重要事項説明義務違反を追及できます。
借家への入居に当たっては、物件の権利の登記についても十分に説明を受け、特に競売の開始決定がなされているもの(裁判所による差押えの登記がされているもの)については、契約を避けるべきでしょう。



Q8 もうじきアパートの契約期限が切れます。私は更新して住み続けたいのですが、 大家さんからは立ち退くように言われています。大家さんには別に家があります。これまで7年の間、家賃の支払いが3回くらい遅れたことはありますが、今は特に滞納はありません。引き続き住むことはできますか。


A8
 借地借家法によれば、通常の借家契約では、大家さんが更新を拒絶しようとする場合は、正当事由が必要とされ、 「賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」、「賃貸借に関する従前の経過」、「建物の利用状況」など具体的な判断基準が明示されています。詳しい事情はわかりませんが、大家さんには別に家があり、 自ら入居しようということではなさそうですので、ひどく老朽化したので建て替えざるを得ないなど、ほかに特段の事情がなければ、正当事由はないと思われます。
 また、過去7年間に3回程度の家賃の滞納があっても、現在滞納がなければ、契約の解除事由には当たりませんので、今後もアパートに住み続けることは可能と思われます。



Q9
 契約期間中なのですが、都合があって退去したいと考えています、契約書には「契約期間中の解約は、 相当の期間をおいて申し出ること」とされています。退去の申し入れはどのくらい前にしなければいけないのでしょうか。


A9
 旧建設省が作成した賃貸住宅標準契約書では、解約予告期間について、「少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、 本契約を解除することができる」旨の定めがありますが、一般には解約申入れの期間を1か月程度としていることが多いようです。標準契約書に倣って、大家さんと話してみてはいかがでしょうか。



Q10
 家賃を3カ月滞納してしまい、大家さんから退去の通告をされました。確かに契約違反をしているわけですが、即退去しなければならないのでしょうか。


A10
 借主の契約違反などにより、大家さんとの間の信頼関係が破壊された場合には、賃貸借契約は解除されることになりますが、家賃の不払いの場合、信頼関係が破壊されたか否かは、単に滞納の回数だけでなく、滞納に至る事情、従前の支払状況等により総合的に判断されることになっています。ただし、3カ月以上の滞納がある場合は、それだけでも契約解除事由とされることもあり得ますので、先ずは延滞分の解消策等について、誠意をもって大家さんと話し合ってみましょう。



Q11 今のマンションに十数年住んでいますが、同じタイプの部屋に後から入居した人より割高の家賃を支払っている状況です。家賃の変更は請求できるのでしょうか?また、交渉がまとまらない場合、何か良い手続きや方法はありますか


A11
 入居時の家賃は世間相場により上下するのが普通です。既に入居していた方の家賃は、上がるにしても下がるにしても変化が穏やかなことが多く、このような事態もおこりがちです。借主や大家さんは、@固定資産税等の負担の増減、A土地建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、B近傍同種の建物賃料との比較等により、家賃の額が不相当になったときには、相手方に対して、家賃の減額または増額を請求することができます。大家さんとの話がまとまらない場合には、調停を申し立てることになります。調停でも話がつかなければ、訴訟を起こすことになります。
 なお、家賃の増額・減額請求は必ずしも、契約の更新時でなければできないものではありません。



Q12
 アパートを借りて住んでいますが、結露がひどくて困っています。たんすや衣類がカビで汚れてしまいました。 建物に原因があると思うのですが、どうしたらよいでしょうか。


A12
 結露の原因の1つに換気不足があります。結露を予防するためには、1.換気口をあけ台所換気扇をまわす 2.窓ガラスの水滴をこまめにふき取る 3.壁と家具の間をできるだけあける4.やかん・加湿器等の使用を控える等の対応が必要です。 これらをしっかりやっていても結露がひどい場合には、建物の断熱性能等に問題がある場合も考えられるので大家さんに相談してみてください。



Q13
 息子がアパートを借りることになり、親である私が連帯保証人になるのですが、 媒介(仲介)業者から「連帯保証人の印鑑証明と収入証明を出してほしい」と言われました。応じなければいけないものでしょうか。


A13
 大家さんや媒介業者としては、連帯保証人の本人確認や、万一家賃を滞納した場合などに支払能力があるかどうかを確認するために、 このような要求をする場合もあります。原本を渡してしまうのは不安であるなら、「見せるだけにしてほしい」「原本確認後コピーをとり原本は返してほしい」のように交渉してみてはどうでしょうか


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