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 T 土地やマンションなどの売買に関するもの
その1 物件に関する説明などのトラブル

Q1 「ジュウセツ:重説」という言葉を宅建業者さんから聞きましたがどういう意味ですか?


A1
宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、取引主任者をおいて説明しなければいけません。(宅建業法35条1項、2項)。この重要事項の説明やそれを記載した書面(重要事項説明書)のことを略して「重説」ということがあります。



Q2
 新築マンションを買う契約をする時に、 売主のマンション業者から重要事項説明書を渡され読んでおくようにいわれただけで、説明はしてくれませんでした。 周辺の環境が悪く、業者の責任を問いたいのですが。


A2
宅建業者が契約前に取引主任者をして重要事項を説明することは業者の責務であり、これを行っていないことは宅建業法に違反します。
 また、工場のばい煙や臭気等の環境に関するものは、「環境瑕疵」といわれトラブルになることがあります。宅建業者には「契約の締結の判断に影響を及ぼす事項」について、「重要事項」として説明する義務がありますので、その環境に関する事項がこれに該当する場合は、説明をしなかった宅建業者に責任を追及することができます。



Q3
 気に入った物件があったので購入を検討していますが、現在の自宅から媒介(仲介)業者や物件が遠距離のため、 出向く時間が取れません。重要事項説明書を郵送でやり取りしてはいけないのでしょうか。


A3
宅建業者が宅地・建物の取引を行う場合には、宅地建物取引主任者をして、取引主任者証を提示させ、 重要事項説明書およびその添付資料により取引の相手方に説明すること等が義務づけられています(宅建業法35条1項、2項)。
宅地・建物の取得は価格も高額となることもあり、失敗は許されませんから、遠距離であっても、宅建業者と会って説明を受けた上で、契約を締結してください。 



Q4
宅地建物取引士って誰のことですか? 


A4
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、 宅地建物取引士証の交付を受けた者のことをいいます。通常は縮めて「宅建取引士」などと呼びます。宅地建物取引士は、取引の当事者に対する重要事項の説明、 重要事項説明書や宅建業法37条の規定に基づく書面(契約書)の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされています
 



Q5
 住宅を建てるつもりで買った宅地が都市計画道路の予定地にかかっているようです。 どうすれば契約を解除し、払ったお金を取り戻すことができますか?


A5
 宅建業者の媒介により土地を購入されたのであれば、事前に重要事項説明を受けられたと思います。 重要事項説明書には都市計画道路について何も記載されていませんか。もし、記載・説明がされていない場合は、媒介(仲介)した宅建業者は重要事項説明義務に違反することになりますので、媒介業者の責任を追及することができます。売主との関係では、 瑕疵担保責任の問題になりますが、媒介業者から説明を受けていたのであれば、責任を問うことはできません。
物件に「隠れた瑕疵」があるとき、買主は「契約の目的を達することができない場合」に限り契約を解除することができます。



Q6
住宅を建てるつもりで買った宅地が市街化調整区域内の土地で、家は建たないと市役所の人から言われました。 媒介(仲介)業者からそんなことは聞いていませんでした。契約を解除したいのですが。 


A6
 市街化調整区域内の土地は、原則として住宅を建築することはできません。 媒介(仲介)業者は、重要事項説明において「住宅を建築することはできない」ことを説明しなければなりませんが、重要事項説明は受けていませんか。住宅を建てる目的でこの土地を購入したにもかかわらず住宅が建てられず、 建てられないことを売主や媒介業者が説明していないのであれば、契約を解除することは可能でしょう。



Q7
公道に非常に細長い通路で接している宅地を買いました。ちゃんと家が建つのでしょうか?


A7
 ご質問の土地は「路地状敷地(ろじじょうしきち)」といわれるものですが、 原則として、土地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることはできませんので、まずその路地状の部分の幅員が2m以上あるのかを確認してください。この路地状敷地については、 「路地状の部分の長さと幅員の関係」を条例で規制している場合がありますので、地方公共団体の窓口で確認してください。



Q8
 前面道路は「ニコウドウロ:2項道路」と言われました。はじめて聞いた言葉ですが、どういう道路ですか?


A8
 建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、 既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。
原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。



Q9
 先日、未完成の新築マンションの売買契約を締結したのですが、建築確認の審査機関が新聞等で報道されている会社であることが契約後にわかりました、心配なので、出来れば解約したいのですが。重要事項説明では確認審査機関がどこで、どういう会社かについての説明は受けませんでした。


A9
 確認審査機関につての説明がないことを理由に、売買契約を白紙解約することはできないでしょう。まずマンションの売主や媒介(仲介)業者から建物の構造等について十分な説明を受け、それでも不安な点が残れば、都道府県や建築士事務所協会、建築士会等の相談窓口に相談してみてください。

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その2 物件そのものの問題

Q10 子供がシックハウスにとても敏感だと医者から言われました。私は平気ですが、 子供が時々息苦しい様子をしていることがあります。買ったばかりのマンションですが、出て行かなくては、と思います。購入代金は戻ってきますか?


A10 建築基準法では、化学物質の発散による衛生上の支障がないように建築建材や換気設備について規制していますが、 その原因が十分に解明されていないこと等もあり、建築基準法の規制を遵守して建築された建物においてでも、発症する人がいるようです。
シックハウスについては裁判で争われることもありますが、大変難しい裁判になることが多いようです。まず売主等と話し合ってみてください。話合いによる解決ができなければ、最終的には裁判所の判断を求めることになりますので、弁護士さんにご相談下さい。



Q11
築32年の店舗併用住宅を購入する予定です。アスベストが使われているらしいので、 売主や媒介(仲介)業者にそのことを確かめたいのですが、どうすればよいでしょうか?


A11
 平成18年国土交通省令第9号(平成18年3月13日公布、同年4月24日施行)により宅建業法の施行規則が改正され、 建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を重要事項説明書に記載するとともに説明することとされました。アスベストの使用の有無については、媒介業者を通して売主に設計図書等があればそれに基づいて説明を受けることができます。
アスベストの基本的な知識については国・行政機関から公表されている「アスベストQ&A」等を参考にしてください。



Q12
 中古のマンションを買いましたが、耐震強度が基準の7割しかない物件だと新聞にでていました。 私は住みたくないので売主に買戻しを求めたいのですが、可能でしょうか?


A12
 耐震強度が基準の7割しかないということであれば、「隠れた瑕疵」があると考えることができます。「隠れた瑕疵」とは、 買主が瑕疵を知らずまたは知りえなかった瑕疵をいいます。また、瑕疵担保責任を追及するにあたっては1.売買の目的物に瑕疵があり、2.その瑕疵が「隠れたるもの」であり、さらに3.その「瑕疵」が契約締結時に存在していたことが必要です。 引渡し後に発生原因のある後発的な瑕疵や耐用年数切れ等については、瑕疵担保責任は問えないことになります。
そして、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があり、買主が契約の目的を達成できない場合には、買主は売主に対して契約の解除および損害賠償の請求ができます。



Q13
築5年の戸建て住宅を買う契約をしました。容積率・建ぺい率違反の物件ということは知っていましたが、 周りも同じような戸建住宅ばかりですし、安心していました。ですが、銀行が融資してくれません。どうすればいいでしょうか? 


A13
 法令に違反して建築された建物は、担保価値等の問題で一般に金融機関では融資をしません。 購入するためには自己資金で購入することになるでしょう。また建築基準法その他の法令によって建物の建築または再建築が制限されている物件は、 欠点のない物件に比べ価格が安いのが通常です。また、次回売却をするときには、そのことを買主に告げる必要があります。 このような物件については十二分な注意を持って購入の意思決定をしてください。なお、契約において金融機関の融資を受けるような場合は、 ローン特約を付けましょう。融資が受けられなくなった場合契約を解除することができます。



Q14 築25年の中古戸建て住宅を買いました。根太(ねだ=床板の下に渡した横材のこと)が腐っている状態でした。 現状有姿(げんじょうゆうし)だから、後で文句は言えないと言われましたが、売主や媒介(仲介)業者に賠償金を払ってもらうことはできるでしょうか


A14
 現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、 売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いのですが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに売主の瑕疵担保責任の免責に合意があるとはいえません。
この質問も瑕疵担保責任の問題です。
媒介業者は、不動産取引の専門家として建物等のチェックポイントを知っているはずであり、容易に発見可能な瑕疵について、調査不備により発見できなかったとか、瑕疵があることを知っていて告げなかった場合には説明義務違反があり、買主に対して損害賠償責任を負うことになるでしょう。



Q15
 不動産業者から新築住宅を購入したばかりですが、先日の台風で雨漏りが見つかりました。瑕疵担保責任は請求できるのでしょうか


A15
 新築住宅の場合、「住宅の品質確保と促進等に関する法律」(略称:品確法)により、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の基本構造部分(住宅の構造耐力に主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの)について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。したがって、購入したばかりの住宅の雨漏りは、当然に宅建業者である売主に請求できます。

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その3 契約の履行や解除等に関する問題


Q16
 マンションの購入申込みを行い、申込金を支払いましたが、こちらの都合でキャンセルをしたいと考えています、 申込金は戻ってくるでしょうか。


A16
 宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、 受領した預り金を返還しなければならないと規定しています(宅建業法47条の2第3項)。購入申込みに際して支払った「申込金」は、物件の購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、 自己都合によるキャンセルであっても返還されます。
契約の締結前に支払う金銭がある場合は、その金銭を支払う理由と取り扱いについて、 売主や媒介(仲介)業者に確認をしてから支払うように注意しましょう。



Q17
 マンションの購入契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、地方に転勤が決まったために当分住めないことがはっきりしました。契約を解除し、手付金を返してもらうことができますか。


A17
 転勤のために契約を解除する場合は、自己都合になるため、差し入れている手付金を放棄することになります(手付解除)。 仮に、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は手付解除はできませんので、 「違約金」を支払って契約を解除することになります。
自己都合による契約解除となれば、それなりのペナルティーを負うことになります。契約を締結するときは慎重に行いたいものです。



Q18
 「建築条件付土地」と書いてある広告を見ました。「建築条件付土地の売買」とはど ういうものですか?


A18
 土地の売買契約を締結するに当たって、 その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。
建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。
「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、1.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること、 2. 1.の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、本売買契約は解除になること、3.2.により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと、などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。



Q19
 自分の持っている家を売る契約をしましたが、その契約金額よりも高く買うという別の人が現れました。 契約を解除することはできますか。


A19
 基本的に、当事者間で特段の定めがなければ、手付は解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。
あなたの契約の場合、手付金の授受がされている段階であれば「手付倍返し」による解除となりますが、買主側が売買代金と引き換えに物件の引渡しを求めたり、中間金の支払いがされているなど、「履行の着手」が行われている段階であれば、契約条項にしたがい、「契約違反」による「違約金」を支払って解除をするになります。
自己都合による契約解除となれば、ペナルティーを負うことになります。契約を締結するときは慎重に行いたいものです。



Q20
 ローン特約とはどういうものですか? 私はローンが一部しか借りられなかったので、 マンションの購入契約を解除するつもりですが、媒介(仲介)業者から手付金は返せないと言われて困っています。


A20
 ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、 融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除(解除条件)したり、 契約を解除することができる(解除権の留保)との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、 支払済の手付金は買主に返還されます。
「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。
あなたの契約が、「ローン特約条項」によって契約の解除がされるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、媒介業者は買主に対して手付金が返還できないと主張することはできません。



Q21
 先日、不動産を購入しましたが、媒介(仲介)業者から媒介手数料は宅建業法で代金の3%プラス6万円と定められていると言われ請求されました。本当なのでしょうか


A21
 宅建業者が依頼者から受け取ることができる媒介報酬の額は、宅建業法の規定に基づき、国土交通大臣が定める告示により、以下の表の合計額が上限として定められています。

売買代金
媒介報酬額
200万円以下の部分 5.25%以内の額
200万円を超え400万円以下の部分 4.2%以内の額
400万円を超える部分 3.15%以内の額

取引額が400万円を超えるときは、「(消費税抜きの売買代金×3%+6万円)×1.05」で簡易計算することができ、実務ではこの簡易計算による方法が用いられています。以上の方法で求められるのは上限額であり、実際に支払う媒介手数料は、その範囲内で、媒介業者との話合いで決めることになります(媒介契約締結のときに約定します

                                                    

   

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